"限购的逐步放开，实质上是避免流动性危机，通过释放需求短期对外环外楼市形成一波支撑。"
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
昨天中午，群里被一则消息轰炸了："上海外环的房子不限购了！"
到了下午，群里又被另一条消息轰炸了：" A 股快破 3900 点！"
8 月 25 日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷、完善个人住房房产税等政策。巧的是，政策出台前，A 股和港股的房地产板块全线大涨，万科 A、万通发展涨停，荣盛发展、金地集团、深深房 A 等十多只股票涨超 5%。
先用大白话把上海新政简单归纳为以下六点：
◎ 外环外不限购，一年社保想买几套买几套。
◎ 即便外环外买了无数套，市区还是有首套房资格。
◎ 单身和家庭的政策一致。
◎ 公积金能付首付，最高可贷 216 万。
◎ 贷款利率不看套数，每套都可以和银行谈最低利率。
◎ 非上海家庭买第一套房不用交房产税。
图源：上海易居房地产研究院
这次最吸引眼球的莫过于"外环外不限购"。此区域就是所谓的"沪 C "，对应北京的五环外，是上海五大新城和郊区的所在地。上海也成为继广州、北京后，第三个宣布放开限购的一线城市。
为什么是外环外？
上海是全国楼市的风向标，任何政策都具有信号意义。
如今的上海楼市呈现出"分化持续扩大，核心地段温和上涨，二手房以价换量，远郊继续阴跌"的特征。尤其是外环外，承担了 70% 的上海新房销售，而当前库存压力非常大，去化周期约 20 个月，如嘉定区需要 12.4 个月，青浦区需要 18.2 个月。
从 2024 年"上海新建物业库存套数"来看，2025 年外环外住宅数据为 52000 套，占全市 80%。也就是说，今年没卖出去的新房，八成集中在外环外。
新房库存难以去化，开发商打折冲量，降价进一步传导至二手房市场。如外环外标志性楼盘保利叶上海，均价已从 2016 年的 4.15 万 /㎡跌到如今的 3.76 万 /㎡，一夜回到解放前。
图源：网络
而这次解绑在不少业内人士看来，可以释放不少被压抑的需求。上海楼市意见领袖白小姐分析了外环外的购房群体和潜在人群：
" 20 年前是本地郊区土著和有养老需求的老年人群体，10 年前开始大量吸引外地产业办公人口，和大城市的‘抢人’直接挂钩。而中产或高净值家庭这几年的资产配置陷入困境，大部分人认为还是可以把资金投入商品房拔尖的项目产品，但购房限制阻止了这部分资金的移动，这一轮放开限购，恰巧踩到了需求点，这部分中产家庭的的资产配置调整，添置多套房蓄水资金的可能性。"
值得一提的是，区域不限购降低了多套房持有门槛，叠加房地产税暂免政策（首套和二套人均 60㎡以下免除），对部分投资者和改善自住群体有一定的吸引力。特别是非沪籍家庭，即便没有积分也放心购买大户型了。
那么，新政效果到底会如何？
事实上，北京放开五环外限购后，上海跟进的预期就不断加码，此前市场的预期就是在外环外，因此开发商提前押注一波政策利好。就在上周末，最新的新房过会中，上海 10 个楼盘推出 1154 套房，10 个盘中有 8 个在外环外，房企都想争取在"金九银十"走一波量。
我们再从两个历史维度比较。
横向看，8 月北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布五环外不再限制购房套数、购房社保门槛降低，政策基本和上海差不多。政策宣布十天后，北京新房成交 1069 套，环比增长 37%，二手房带看量大幅提升。
图源：北京市人民政府
然而另一方面，挂牌量却持续增加，如今已超过 16 万套。"北京取消五环限售后，回龙观出现踩踏式抛售"的讨论也出现在公众视野中。回龙观可以说是北京普通人居住的方向标，那里一套 90㎡的房子，短短几天里平均降了快 20 万。
纵向看，2024 年的"沪七条"，上海就对外环外限购政策作出过优化，将非沪籍家庭外环外购房社保年限从 3 年降至 1 年、将外地户籍交满 3 年视同为本地户籍的购房待遇。从结果来看，维持了上海二手房市场长达 10 个月的火爆，但外环外的新房库存和二手房挂牌量仍然高企。
2024 年上海，居民在房地产交易中心办理业务
换言之，新政大概率能短期冲量，但由于需求又都是通过政策"提前"释放的，长期效果恐怕要打个问号。甚至有人担心，一旦开放限购后效果还不佳，卖家们会不会"破防式抛售"？
借用一位上海外环外居民的比喻："限售就像学生时代的禁止早恋，一旦到了大学想自由恋爱了还找不到，就容易破防，以前没谈对象，可以安慰自己说是老师家长不允许，现在随时可以谈却谈不到，那就是自己确实没人要了。"
救人大于救市？
如果用略微悲观的视角来看，上海外环外楼市目前还存在一个较大的隐患。
"近年郊区成交占比逐年下滑，但挂牌量却在上升。这种偏离平衡的成交结果，如果不在外部进行干预，后续会引发更大的问题。"白小姐补充道。
那么，"隐患"和"更大的问题"具体指的是什么？
事实上，从 2021 年开始，上海对商品新房执行限售，要求当年参与"打新"的新房，在获得产证的五年内不得交易。而 70% 的新房供应在外环外，涌入的外来购房者成分复杂，基本以刚需为主，改善、养老和投资为辅。
这不免让人联想，在资本市场有一类股票叫"解禁股"，意思是过了限售承诺期，股票就可以在二级市场交易。解禁意味着这家公司多出了许多可以卖出的股票，通常被视为一个利空消息。但是，公司股价还受到基本面和市场关键影响，这两个都好，股票解禁之后甚至能逆势上涨，反之股价大跌。
这个概念投射到上海楼市中，意味着在 2026 年，外环外将有大量的次新房"解禁"而涌入二级市场交易。显然，如今的基本面和消息面并不是那么利好，一是宏观经济、楼市、就业进入了深度调整期，二是更好的投资标的出现，如 A 股疑似"慢牛"，得房率、户型等方面更具吸引力的新房等等。所以，这算是一个利空消息。
上海外环外楼盘
可预见的是，如果没有政策，2026 年上海外环外恐怕迎来一波踩踏。投资者亏损，尚能抛掉手头房产，入手更好的投资品，但"刚需"群体或许就没那么能抗压了，原本房贷和收入压力显著，若房价再遇到踩踏腰斩，家庭未来的信心和消费欲望将进一步被抑制。
限购的逐步放开，实质上是避免流动性危机，通过释放需求短期对外环外楼市形成一波支撑。而从各国政府救市的历史来看，救市的目的，并非拉高资产价格（救房价），而是防止短期价格快速调整导致市场失去流动性。最终，"依靠市场的原动力熬过去"。当然，在熬过去的过程中，稳住信心很重要。
最后，关于这个政策利好，经济学者和房地产专家又是如何解读的呢？楼市会止跌回稳吗？一起看看他们的观点吧。
1
如何看待上海新政？
刘晓博
财经评论员
公众号"刘晓博说财经"
上海此次松绑，基本抄了北京的作业。但为什么不对外地人零门槛？因为北京和上海是明确要减量发展的城市，北京此前松绑五环外，就采取"对内取消限购"的方式，避免"跟北京无关的人流入"，增加城市压力。上海的做法和思路跟北京一样。但上海的门槛更低，因为 1 年社保很容易做到（北京五环外要 2 年社保）。所以，上海楼市可以获得比北京更多的增量需求。
张波
58 安居客研究院院长
优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套，这一政策思路更值得关注。未来银行侧的房贷视角将从"购第几套房"的单一维度，转换到多维综合考量，会更关注购房客户风险状况等因素，灵活地确定每笔贷款的利率水平，这将有助于银行优化信贷资源配置。从当下来看，这一政策效果总体会降低了换房的资金门槛，使得改善性需求得到释放。
2
新政之下，楼市能止跌回稳吗？
刘德科
德科地产总编辑
公众号"德科未来城市"
楼市要实现真正的止跌回稳，只有两种途径：如果要在短期内实现止跌回稳，那么"棚改 2.0 "是唯一的有效方式。但需要反复衡量的是"棚改 2.0 "的副作用与楼市剧烈下行的后果，到底哪个更严重。
而如果一直熬着不祭出"棚改 2.0 "，楼市还会继续向下，但最终还是能依靠市场原动力熬过去，最终还是能走向市场意义的止跌回稳，无非是多花上一些时间与代价而已——最大的代价不是房价继续下跌，而是地方财政能否熬过承压极限。
薛清和
智本社社长
首席中心宏观战略研究所副所长
如果想要达到房地产止跌企稳的目标，这一政策力度不够。需要全面放开限购，大幅度降低个人住房贷款利率，同时降低个人住房房地产税。
3
北上广皆已放开限购，深圳会跟进吗？
白小姐
"白袍翁"公众号联合创始人
上海楼市意见领袖
北京和上海限购的放开几乎到了历史的尺度顶点，但毕竟不是"零门槛"，这也是避免增加城市压力。
关于这方面，深圳这座城市的优越性就会体现出来。我预计深圳的跟进可能就在国庆前后，其实深圳已经允许非户籍居民在非核心区零门槛买 1 套房了，核心区目前仍然保留 1 年社保的门槛。因此，深圳后续的政策，我们不如胆子大一点去期待，甚至在核心区的门槛也会放低。
张波
58 安居客研究院院长
深圳外围区域库存占比超 70%，盐田、坪山等区域去化周期仍达 18 个月以上，亟需政策激活需求。
因此深圳预计放松力度大于京沪，预计将直接取消非核心区限购，包括盐田、龙岗、坪山等。7 个外围区域可能全面取消限购，非深户购房无需社保或个税证明。
信贷政策层面，也会参考上海模式，明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，转向普惠性利率支持，更有利于降低居民购房利息支出，直接利好改善型买家。
4
对于买房、换房群体，有何建议？
白小姐
"白袍翁"公众号联合创始人
上海楼市意见领袖
对于购房群体，我的建议是保持冷静和判断力。因为《通知》提到的大部分优惠福利，可能对你购买外环内二手房的助力并不多。我们不能因为大环境的一波刺激，而影响到自己本来的决策。
薛清和
智本社社长
首席中心宏观战略研究所副所长
当前及未来，房地产市场将向大城市集中，北上广深放开限购为这一过程扫清障碍，这有利于投资者卖出二三四线城市房地产，转而向一线城市配置。投资者需要按着这个趋势优化房地产持有结构，减持房屋持有比例，卖出流动性匮乏的房产，向一线城市核心区集中。
本篇作者 | 徐涛 | 责任编辑 | 何梦飞
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
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